买不起到卖不掉，房地产告别“黄金时代”，高

时间进入了2022年，一线城市每平米房价均价普遍在5万以上，二三线城市房价在1-3万之间，四线以下城市也涨到了大几千逼近万元，房价的确远超居民的承受能力，越来越多的人买不起房，买了房子的人被房贷束缚，房子透支了社会的消费力，高房价让百姓生活成本上升，也挤压了我国生育率。

楼市高涨之后必然会进入调整期，如今楼市调控从2017年开始已经持续了5年之久，房地产局势发生了很多改变，相比起买房难、买不起房子，楼市更严峻的问题已经出现，那就是房子越来越难卖了。

那么整体市场看，2022年还有什么趋势性变化的可能性？

1：2022年，房地产市场肯定接近天花板了！

虽然预测不靠谱，但有一点必须坚持，那就是预测房地产必须跳出房地产，千万不能看空房地产，因为除非经济活跃的非常离谱，否则房地产数据掉下来，意味着经济数据掉下来！

整体看，2021年楼市调控影响全面出现，市场连续5个月开始同比下调，代表了市场拐点全面出现了！

按照2022年的市场趋势，整体楼市将回归到16-17万亿这个级别，很可能2021年的18万亿+成为多年来的历史最高记录。

2：买不买房看什么？看信贷！

2022年是不是买房？看这个居民户中长期贷款数据，只要单月超过4500亿，房价不可能出现明显下调。

3：买房除了看按揭贷款外，还要看看小微企业贷款，！

4：下面就是城市选择了

一个字涨或者跌，不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律）

从城市看，老生常谈，当然还是长三角、珠三角热得发烫，但2022年，京津冀其实从2021年年底也明显有企稳迹象了，我反而建议可以多看看京津冀。

5：如何选择具体城市？哪些城市会是2022年的热点？很简单，看政策，看土地，政策就是人才政策，只要松绑了人才政策的城市，房地产市场肯定会热。

6：哪些城市的土地市场会热？

数据显示从1月到12月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为6.4%

 

从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年以来，土地市场持续低迷。

 

哪些城市更容易涨？看土地市场热的，当然会涨！

7：值得注意的是，2022年是人才城镇化完成年，这种情况下，对于市场来说，尽量不要去北方不靠近大城市的三四线城市买房了，全国也要谨慎，一二线城市为王。从地方政府财政看，2022年卖地不会少，依然会井喷，所以房企依然有做大的机会。但是企业越来越谨慎

8：大部分人都希望你给他一个明确的答复，什么城市到底是不是合适买房？大部分房地产从业者其实是只能做心理按摩 心理大保健，整体看，最简单的建议是，对于政府限价的项目，当然要去排队，千万别犹豫。

9：2022年,2021年全球大部分城市房价上涨，因为全球大放水的后遗症越来越明显，这种情况下，公认国内经济会快速复苏，那么通货膨胀的概率会增加，买房依然是最好的选择！从时间节点看，2022年上半年企稳，接着出现2022年下半年小阳春的可能性非常大。

10：房地产短期看政策、中期看政策、长期也是看政策。什么人口土地，都只是政策下的变量，政策决定一切。预测房价的都是骗子，因为政策是人为的。2022年政策肯定会宽松，收紧的只会出现了一二线城市房价明显上涨城市，而收紧的政策不可能抑制住房价上涨。只能控制涨幅。

11：房地产税肯定会逐渐开始试点落地了，三条红线在2022年会相对放松，毕竟房地产要稳定，哪些城市安全？伟哥在几年前就聊过，对于中国房地产市场来说，最安全的城市就是二手房成交量占比超过一半的城市，只有二手房有流动性的城市，楼市肯定更容易反弹。

12：抢人大战依然是二三线城市放松房地产调控最好的借口，人才的认定标准会越来越低。从拿地看，2021年住宅土地超过30亿的基本都非民企，趋势看，2021年全国销售榜单热点企业也集中在500-1000亿之间的非民企，2021年多个央企国企将会爆发。资金成本优势越来越明显。

13：尽量别买2018-2021年挖坑的小房企项目，建设的房屋质量历史最差。

 

14：买房一定要绕开GDP排行榜明显下滑的城市，这一条在过去历史上是真理，虽然GDP数据不一定的真实的，但如果你在的城市，GDP涨幅低于全国上一年平均涨幅，那么买房就要谨慎了。

 

15：任何城市任何时间段，买房最好还是选择教育资源富矿区域，特别是一二线城市，这几年疫情原因出国难了，那么未来只有涨，必然是学区率先，涨幅也会领先！谨慎购买商住盘，任何城市都是。这一条不仅仅是2022年的预测，过去已经验证了，未来还会是这样。

到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是一二线城市的物业。