商品房预售资金监管拟放宽 利好房企流动性改善

最新出台的政策明确，预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据房地产项目合同、工程造价等核定，以确保房地产项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房地产企业提取使用。

不少房地产业人士认为，出台全国统一的商品房预售资金监管政策，将会纠偏改善当前各地对房地产项目预售资金监管执行过严的状况，有利于进一步释放房地产企业的流动性，缓解资金压力。

太平洋证券房地产行业首席分析师徐超表示，当下房企资金链其实跟“三线四档”融资新规、银行的房地产贷款集中度管理制度等调控政策关系不大，最关键的转折点在于某大型房企陷入困境后，房地产项目烂尾需要让地方政府负责善后，这导致从2021年9月份开始，地方政府在实际执行层面大幅加强了预售资金监管的力度。

据悉，去年很多城市针对商品房预售资金监管甚至选择了“因企施策”，越是信用资质较弱的房企，各地住建部门越是对它们采取格外严格的资金监管措施。其中，石家庄市更是将预售许可条件直接提高到主体结构封顶，浙江省及青岛市等地开始严格执行封顶才能发放按揭贷款的政策。而从结果上看，房企在许多城市实际上要等到项目封顶或者交房时才能提取大部分销售回款。

例如，去年11月初，北京市住建委会同北京银保监局、人行营管部等部门起草了《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版 公开征求意见稿）》，坚持“管好不管死”的原则，明确商品房预售资金使用的优先顺序，即应优先用于工程建设。

由于2021年下半年整个房地产业资金面持续普遍偏紧，不少房企开始出现流动性风险。至今年初，全国层面对商品房预售资金监管开始有所放松。

此次全国性的商品房预售资金监管相关意见的出台，在今年初已有消息释放。据早前的市场消息，住建部以及其他主管机关负责起草了适用全国的商品房预售资金监管的政策文件，旨在一定程度上放宽房企使用预售监管资金用于开发建设未完工的房地产项目，以及让信用状况较佳的房企优先用于偿还境内债务。

《中国经营报》记者获悉，厦门市可能是最先依照上述意见出台落地新的商品房预售资金管理规定的城市之一。

今年初，厦门市修改并下发了《厦门市商品房预售管理规定》，其中进一步加强预售资金监管确保预售项目顺利竣工，就是新政策规定修改的重要内容之一，这份文件将在今年4月份开始施行。

根据《厦门市商品房预售管理规定》，当地原有的预售资金监管采用以工程造价的120％设定监管额度，并根据工程形象进度确定可使用监管额度的“先用后留”模式，已修改为“先留后用”的监管模式。

一是明确预购人支付的全部购房款均为预售资金，应当全部存入预售资金监管专用账户纳入监管；二是明确在项目竣工前，预售资金应当优先支付项目建设所必要的费用；三是明确根据预售项目工程造价及风险金核定预售资金监管的初始留存资金额度，并根据预售项目的工程形象进度确定后续留存资金额度；四是为增强监管政策的灵活性，授权预售主管部门制定商品房预售资金监管的具体办法，并报市人民政府批准后实施；五是为了增强预售资金监管的刚性约束，新增了对违反规定未将预售资金全部存入监管账户行为的行政处罚。

另外，《厦门市商品房预售管理规定》还对预售资金监管变更与撤销、留存资金额度调整、预售资金的定期核查等作出了规定。例如，预售主管部门应当建立完善预售资金监管系统，加强与银行信息系统建立联系，定期核查商品房预售资金监管专用账户内资金的收存和使用情况。